Nach dem Abschluss des Bauvertrages ist die Bauabnahme der wohl bedeutendste Augenblick für den Bauherrn. In rechtlicher Hinsicht bedeutet die Abnahme, dass der Bauunternehmer dem Bauherrn die fertige Bauleistung übergibt und der Bauherr die Leistung als vertragsgerecht anerkennt.
Damit hat die Abnahme zur Folge, dass
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der Werklohnanspruch des Unternehmens fällig wird;
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sich die Beweislast für das Vorhandensein von Mängeln umkehrt;
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die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt;
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der Erfüllungsanspruch des Bauherrn erlischt;
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die Gefahr einer Beschädigung oder Zerstörung der Bauleistung auf den Bauherrn über geht.
Aus den vorgenannten Gründen wird also der Bauunternehmer auf Abnahme drängen. Auf der anderen Seite stellt sich für den Bauherren die Entscheidung, ob und in welchem Umfang er Mängel entdeckt und diese vom Unternehmer behoben haben will.
Hohes Risiko ohne Fachkunde
Bei der förmlichen Bauabnahme wird meist ein Protokoll erstellt, das von beiden Seiten unterzeichnet wird. Im Hinblick auf die Bedeutung der Bauabnahme empfiehlt es sich eindringlich, einen Bausachverständigen hinzu zu ziehen. Üblicherweise verfügt der normale Bauherr nicht über die Sachkenntnis, um sämtliche Mängel tatsächlich zu erkennen, ein Bausachverständiger hingegen schon. Auch sollte der Fachmann den Bauplan und die Baubeschreibung einsehen können. Letzteres ist deshalb so wichtig, weil mit vollendeter Bauabnahme zugleich auch die Vollständigkeit des Werkes quittiert wird. Ohne die fachkundige Begleitung eines Bausachverständigen besteht höchstes Risiko, dass die Abnahme zum Nachteil des Bauherrn ausfällt.
Versäumnisse rächen sich später
Einer der Fallstricke bei der Abnahme ist ein unvollständiges Protokoll. So muss sich der Besteller bei der Abnahme eine eventuell vereinbarte Vertragsstrafe sowie Mängelbeseitigungsansprüche für Mängel, die ihm bereits bekannt sind, ausdrücklich vorbehalten. Kommt es hier zu Versäumnissen, kann das später fatale Folgen haben. All dies weiß ein Bausachverständiger natürlich. Es ist seine Aufgabe, die Bauabnahme in sachlicher Atmosphäre durchzuführen, zugleich aber auch mit Nachdruck auf bestehende Mängel hinzuweisen, diese zu protokollieren und mit dem Bauunternehmer die nächsten Schritte für die abschließende Mängelbeseitigung abzustimmen.
Übrigens: Der Einsatz eines Bausachverständigen lohnt sich allein schon deshalb, weil dieser dem Bauherrn dafür haftet, wenn er erkennbare Fehler nicht entdeckt oder protokolliert.